На фоне высоких ставок в банках, девелоперы предлагают выгодные финансовые инструменты на рынке премиальных новостроек
Осень, как начало нового делового сезона — традиционно активный период на рынке недвижимости. Новые проекты, новые условия, новые возможности и ограничения. Но в этом году рынок вошел в новый сезон на фоне высокой ключевой ставки и недоступности ряда инвестиционных стратегий, связанных с мировой политикой: его не то, чтобы лихорадит, но колебания заметны. Взлетевшие ипотечные ставки охлаждают спрос, но данный тренд в основном сказывается на массовом сегменте. В премиальном же классе чаще используются другие финансовые инструменты, не зависящие от банковской ставки напрямую. Об актуальных трендах рынка премиальной недвижимости и как квадратные метры помогают проходить через любые экономические скачки, — в материале «Известий».
Абсолютный рекорд «элитки»
По итогам первого полугодия 2024 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса вырос практически на треть (+32% по сравнению с тем же периодом 2023 года) и составил около 1 960 лотов. За первые шесть месяцев в Москве стартовали продажи в шести новых премиальных проектах. По словам партнера, регионального директора департамента городской недвижимости NF Group Андрея Соловьева, первичный рынок элитной жилой недвижимости в этом году продолжает укреплять свои позиции и формировать прочную основу для дальнейшего развития.
— Мы наблюдали особый интерес к недвижимости премиум-класса, в первую очередь за счет расширения линейки предложения и наращивания доли этого сегмента. Суммарно за первые шесть месяцев 2024 года было заключено около 730 сделок с объектами премиальной недвижимости (87% от общей структуры спроса). В сравнении с полугодовыми показателями прошлых лет это абсолютный рекорд, — подчеркивает эксперт.
Он также приводит данные, что по итогам первого полугодия 2024 года зафиксировано максимальное значение средневзвешенной цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса. Показатель достиг 1 181 тыс. руб./кв. м (+6% за полугодие и +9% за год).
— В сравнении с общим показателем по рынку, мы также наблюдаем наибольший прирост цены за кв. м в премиум-классе как за полугодие, так и в годовом выражении, — отмечает Соловьев.
Но даже в пределах одного сегмента разные проекты показывают разный результат. В историческом центре Москвы доля премиум-класса составляет около 40% от суммарного объема экспозиции. При этом почти 85% сделок в сегменте в Центральном округе приходится на топ-5 самых продаваемых новостроек, среди них — самый высокий (по версии премии Urban Awards 2023) жилой небоскреб в стране «Дом Дау» («Москва-Сити» (Пресненский р-н).
Умные инвестиции
Деньги обесцениваются, инвестиционные стратегии корректируются, а вложения в качественные квадратные метры в своей стране всегда в цене.
Премиальная недвижимость может стать надежным активом и предметом умных инвестиций. Недвижимость с минимальными потерями проходит через любой кризис. Однако важно уметь выбрать не только предмет покупки, но и правильный финансовый инструмент, чтобы не только сберечь свои средства, но и получить максимум выгоды.
По словам экспертов, ипотека в случае с элитной недвижимостью — не самый распространенный вариант.
— Сейчас на рынке высокобюджетной первичной недвижимости особенно актуальны рассрочки, как процентные, так и беспроцентные. На данный момент это основной инструмент, он интересен как клиентам (они получают ценный недвижимый актив с комфортным графиком платежей), так и девелоперам (они получают продажу в метрах и устойчивый входящий финансовый поток), — отмечает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.
Подтверждает это и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Он подчеркивает, что как правило, в случае использования покупателем этого инструмента предусматривается первоначальный взнос — от 20 до 50% (от стоимости лота), а остальная сумма выплачивается равными ежеквартальными или ежемесячными платежами. В большинстве объектов предусмотрена беспроцентная рассрочка до момента ввода в эксплуатацию.
— Высокобюджетные клиенты, как правило, уже являются владельцами недвижимости и приобретают новую с целью повышения уровня комфорта или решения личных задач. Кроме того, они часто рассматривают приобретение квартиры в качестве диверсификации активов. Нередко высокобюджетные клиенты совершают повторные покупки, — подчеркивает Екатерина Левина.
Тратить деньги с выгодой
Рассрочка — не только привычный, но и стратегически важный инструмент. В условиях, когда банковские ставки по депозитам высоки, люди стремятся минимизировать расходы и увеличить доход. Поэтому количество запросов на рассрочку с минимальными первоначальными взносами, длительным сроком погашения и комфортным регулярным платежом растет. Внося первый взнос за объект, можно сохранить оставшуюся сумму на депозите, обеспечивая себе дополнительный доход.
— Беспроцентная рассрочка — не только выгодная альтернатива ипотеке в условиях высокой ключевой ставки, но и прекрасный стратегический инструмент для инвестирования, — комментирует директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Эта опция позволяет минимизировать расходы и при этом увеличить доходность средств. Вместе с тем ликвидная жилая недвижимость продолжит дорожать в среднем на 15-20% в год, а для покупателя с рассрочкой стоимость останется фиксированной. При этом в собственности клиента сохранится ценный недвижимый актив, который можно выгодно перепродать или сдавать в аренду после ввода дома в эксплуатацию. Проект девелопера, ГК «Сумма элементов», — премиальный жилой небоскреб «Дом Дау» представляет из себя именно такой инструмент превращения недвижимости в актив.
Время — деньги
На рынке премиальной недвижимости, по словам экспертов, сейчас, все более явно происходит смена парадигмы при выборе жилья. Если раньше покупатели в первую очередь ориентировались на эргономику личного пространства, то сейчас интерес сдвигается к экономии времени — наиболее ценному ресурсу современного человека. Девелоперы взяли на вооружение этот тренд, введя в обиход понятие time less, которое подразумевает создание универсальных, многофункциональных пространств, позволяющих жить и работать в одном месте, но при этом не смешивая их.
— Клиенты активного возраста уже давно обращают особое внимание на инфраструктуру внутри жилого комплекса и в ближайшем окружении с целью экономии времени. Поэтому при выборе квартиры они ценят наличие переговорных, фитнеса в доме, зеленых пространств для прогулок. Безусловно, транспортная доступность играет свою роль, — отмечает Екатерина Левина. — Сейчас многие проекты реализуются с концепцией единого пространства для жизни, работы и отдыха, когда все основные потребности можно закрыть в пределах своего жилого комплекса, и клиенты это ценят.
Такой подход вписывается в концепцию «вертикальных улиц», когда под одной крышей массивного небоскреба объединяются жилые, рабочие и развлекательные пространства. Этой концепции уделяют большое внимание урбанисты, архитекторы и девелоперы во всем мире.
Bosco Verticale в Милане, Marina Bay Sands в Сингапуре, Burj Khalifa в Дубае, башня 432 Парк-авеню на Манхеттене в Нью-Йорке ‒ примеры самых известных многофункциональных высоток, которые оказали огромное влияние на формирование идентичности этих городов. В Москве примером такой концепции можно назвать проект «Дом Дау» в Москва-Сити.
«Выход на рынок первого небоскреба с квартирами в „Москва-Сити“ стало долгожданным событием, поэтому уже на протяжении более чем года в проекте наблюдается стабильно высокий спрос, — отмечает Светлана Бардина. — Квартиры здесь дорожают не только с переходом на новые этапы строительной готовности, но и по мере реализации квартир. Финмодель комплекса включает большое число факторов. И объем вымывания экспозиции — среди главных. Дальнейший потенциал роста цен колоссальный, ведь в соседней введенной башне „Москва-Сити“ средняя цена квадратного метра равна 1,2 млн рублей, что на 57% больше, чем в строящемся сверхвысоком небоскребе. Более того, цены на жилье в пределах „Москва-Сити“ растут намного быстрее рынка».
Вперед и вверх
Масштаб такого высотного комплекса, отмечают эксперты компании «Метриум», помогает разместить городские кварталы на небольшом участке, надстроив их друг над другом, как слоеный пирог. Концепция «вертикального города» зародилась в фантастической литературе сто лет назад, когда в мире начали появляться первые небоскребы. А к началу второго тысячелетия «вертикальные города» начали воплощаться в реальную практику девелопмента из-за перенаселенности мегаполисов, транспортных и экологических проблем и роста популярности формата удаленной занятости.
— Область клиентских предпочтений стала расширяться. Сейчас перед девелоперами стоит задача проработать множество запросов для создания лучшей конкурентноспособной концепции, — комментирует Андрей Соловьев. — Согласно аналитическим данным NF Group, в объектах классов премиум и делюкс 39% покупателей хотят видеть спортивную инфраструктуру — тренажеры, сауны, залы для йоги и индивидуальных тренировок и др. Также девелоперы часто включают в состав проектов элементы бизнес-инфраструктуры (коворкинги, мини-офисы), детской инфраструктуры (игровые комнаты для детей, комнаты для онлайн обучения) и досуговой инфраструктуры.
Москва-Сити — знаковое место, сердце деловой жизни столицы. Это московский Манхеттен, модное, красивое и прогрессивное место для жизни и работы успешных людей, ценящих время и комфорт. Здесь расположены не только офисы и апартаменты, но и несколько станций метро, МЦК, гостиницы, магазины, музеи, кафе и рестораны, штаб-квартиры и офисы крупных частных и государственных компаний.
А теперь здесь появился и «Дом Дау», проект, который отвечает современным предпочтениям состоятельных клиентов. Самый высокий жилой небоскреб в стране расположен в главном деловом кластере столицы, но рядом с парком «Красная Пресня» в стороне от высоток с офисами. Это первый жилой дом в Москва-Сити с настоящими квартирами, а не апартаментами, и инфраструктурой для детей.
Девелопер предложил будущим жителям концепцию благоустройства с насыщенной инфраструктурой для сбалансированной жизни. В частности, здесь появятся прогулочные дорожки в окружении кинетических скульптур, секретный сад с беседкой и сад для медитаций, тренажерный зал под открытым небом, детская игровая площадка с подвесным мостом и тематическим квестом. А еще на эксплуатируемой кровле стилобата предусмотрен кинотеатр под открытым небом. Внутри, на первых этажах — лобби с фонтаном, крупноформатный детский досуговый центр, офисный центр и коворкинг, SPA и салон красоты, фитнес-студия, ресторан и daily-маркет, а также sky-lounge на 49-ом этаже.
В доме представлены квартиры под любой запрос — от студий, которые зачастую используют как «квартиру для пиджака», до просторных квартир семейного формата с кабинетами, лаундж-зонами и гостевыми спальнями, где найдется место и для работы, и для приема гостей. Особые жилые форматы в самом высоком жилом небоскребе страны — скайхаусы и пентхаусы площадью до 1030 кв.м. с дровяными каминами и террасами. В видовых характеристиках дома сомневаться не приходится -весь город как на ладони.
По словам Андрея Соловьева, высокий уровень покупательской активности побуждает застройщиков оперативно выводить на рынок новые проекты с качественно проработанными конкурентными преимуществами. Эксперты, в частности, выделяют расположение, видовые характеристики, архитектурные решения и развитую внутреннюю инфраструктуру. А это означает, что современный тренд на «вертикальные улицы» в российских мегаполисах только укрепится.
И еще один немаловажный фактор: в нынешних экономических условиях, когда капитал не выводится за рубеж, как в прежние годы, а остается внутри России, особый смысл приобретает его вложение в качественные и современные проекты здесь. Поскольку инвестиции внутри страны способны не только поддерживать отечественную экономику, но и придать дополнительный мощный импульс развитию внутреннего рынка.
