В 2024 году покупка квартиры в новостройке – задача непростая. Высокие кредитные ставки и растущие цены заставляют покупателей даже с высоким бюджетом искать особые условия сделок. К счастью, застройщики и банки придумали эффективные схемы кредитования, которые могут сделать приобретение доступнее или выгоднее. О них рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов».
Сразу оговоримся – все программы кредитования на рынке недвижимости отличаются друг от друга, и условия по каждому объекту уникальны. Поэтому перед тем, как принимать решение, изучите все предложения (например, рассрочку сейчас в Москве предлагают более чем в 40 проектах) и сопоставьте их с вашими возможностями.
Что касается ипотеки, то в 2024 году стали популярны две нестандартные схемы: траншевая ипотека и ипотека с переменной ставкой. Давайте разберемся, как они работают.
Траншевая ипотека: тактическая экономия
Траншевая ипотека – это вариант кредитования, когда покупатель получает деньги от банка не сразу, а частями. Обычно это происходит в течение первого года-двух после подписания кредитного договора, и каждый раз покупатель получает новый транш на оплату квартиры. В этот период ежемесячный платеж будет значительно ниже, чем при стандартной ипотеке, так как проценты начисляются только на часть полученной суммы. Это удобно, если вы планируете снимать квартиру, пока ваш дом строится, и хотите сэкономить на платежах в течение нескольких лет.
Например, в самом высоком жилом небоскребе в России в районе Москва-Сити в столице действует ипотека от «Сбера» с траншами. Первоначальный взнос (ПВ) составляет от 20%, а деньги выдают частями. Проценты начисляются только на выданную сумму. Это значит, что вы платите меньше в течение определенного периода, а когда квартира готова или по истечении срока действия этого условия в кредитном договоре, вы переходите на стандартный ежемесячный платеж. Есть возможность выбрать разные транши: 30/70 и 50/20/30. То есть клиент может внести 20%, и первый транш, который мы получим после регистрации сделки, составит 10%, второй транш (70%) мы получаем через год. Аналогичная ситуация со схемой 50/20/30.
Еще один вариант, который реализует в этом же небоскребе «Совкомбанк» — это ипотека с переменной ставкой. Смысл в том, что у покупателя два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй – для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. По прогнозам Центробанка, ключевая ставка должна снижаться к концу 2024 года, что позволит вам выгодно рефинансировать ипотеку.
Условия траншевой ипотеки или сделок с переменными ставками могут быть разными. Сроки «льготного» периода бывают разными, как правило, от 6 месяцев до 1-2 лет или в редких случаях до конца строительства. Но надо понимать, что и по завершении срока действия сниженных ставок процент будет выше рыночного, хотя за весь период кредитования эффективная ставка не увеличится.
Основные плюсы траншевой ипотеки и кредитов с переменными ставками — экономия в начальный период пользования жильем или на время ожидания завершения его строительства. Как раз в это время часто у покупателей есть другие большие расходы: на аренду, ремонт помещения, закупку мебели и домашней техники, переезд. Траншевые сделки фактически переносят основное финансовое бремя с покупателя на будущее.
Конечно, у ипотеки с траншами и переменной ставкой есть свои минусы. Например, траншевая ипотека доступна не во всех проектах, а ипотека с переменной ставкой может оказаться не самой выгодной, если ключевая ставка ЦБ РФ вырастет.
Чтобы сделать правильный выбор, проконсультируйтесь с банком и сравните условия разных программ. И, что самое важное, внимательно читайте все документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов, потому что траншевая ипотека — это в целом нестандартный в России банковский продукт.
Рассрочка: избавление от процентов
Помимо ипотеки, есть еще один способ приобрести квартиру в новостройке с некоторой экономией — рассрочка. Ее предлагают сами застройщики. Покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму оплачивает частями в течение определенного срока.
Текущие условия рассрочки на рынке новостроек Москвы следующие. В среднем застройщики требуют ПВ от 20% до 50% от стоимости квартиры. Встречаются варианты сделок с низким ПВ: 5%, 10%, 15%. Одновременно можно найти предложения с высоким первоначальным взносом от 50%, но их меньше.
Другой важный параметр рассрочки — процент. В большинстве проектов преобладают беспроцентные рассрочки. При этом процентные рассрочки встречаются реже, в основном, в проектах с более длительными сроками платежей (больше двух лет). Средняя процентная ставка по рассрочке, если она предусмотрена, составляет 10-12% годовых, при том что ипотечные кредиты (без субсидирования) сейчас предлагаются по ставкам от 16% годовых и выше.
Наконец, имеют значение сроки. Условно их можно подразделить на три группы. Короткие сроки (до 1 года) в основном предлагаются в проектах с низким первоначальным взносом. Средние сроки (от 1 до 5 лет) — самая часто встречающаяся опция. Конкретные условия застройщики обычно обсуждают индивидуально. Длитительные рассрочки более 5 лет также встречаются, но в основном в дорогих сегментах рынка и на сугубо индивидуальных условиях.
Конфигураций рассрочки может быть много. Скажем, в одном из готовых небоскребов в Москва-Сити можно получить беспроцентную рассрочку при 5-процентном взносе на 14 месяцев. Однако надо понимать, что продают таким образом обычно самые дорогие объекты. В другом комплексе на берегу реки на северо-западе Москвы первый взнос составит всего 10%, а срок платежей – 12 месяцев. Самая продолжительная рассрочка (15 месяцев) в «премиуме» дается в комплексе высоток в районе «Павелецкой», но первоначальный взнос в этом случае составляет 50%.
Главный плюс рассрочки — отсутствие процентов. Это значит, что вы платите только за саму квартиру, без дополнительных расходов на обслуживание кредита. Рассрочка может быть выгодна, если у вас есть достаточно средств для первоначального взноса, а также, если вы не хотите переплачивать по процентам.
Есть и минусы. Например, первоначальный взнос по рассрочке обычно больше, чем по ипотеке. Также, период выплат рассрочки намного меньше, чем у ипотечного кредита. То есть вам нужен высокий, стабильный и предсказуемый доход, чтобы получить рассрочку.
Есть у рассрочки и свои подводные камни. Скажем, некоторые застройщики берут дополнительный процент за обслуживание на длительный срок. Помимо этого, иногда девелоперы повышают цену самой квартиры, если предлагают ее покупку в рассрочку (таким образом, они маскируют скрытые проценты). Наконец, важно знать, что при покупке квартиры в рассрочку, право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю только после полной оплаты.
Однако необходимо внимательно изучить условия рассрочки от застройщика и проверить его финансовое состояние, чтобы не оказаться в ситуации, когда дом не достроят, а вы потеряете все вложенные деньги.
Выбирая способ приобретения квартиры в новостройке, оцените свои финансовые возможности, изучите все варианты кредитования и рассрочки, и не забудьте внимательно читать документы. Только в этом случае ваша мечта о собственном жилье станет реальностью.
